İnşaat Sektöründe Yeni Dönem: Yargıtay Kat Karşılığı Sözleşmelere Güvence Getirdi!

Dokuz Eylül Üniversitesi (DEÜ) Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Serkan Ayan, Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili 16 Mayıs’ta verdiği ilke kararını açıkladı. Ayan, daha önce arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi durumunda yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı dairelerin tapularının iptal edildiğine dikkat çekerken, yeni kararla bu uygulamanın değiştiğini ifade etti.

Prof. Dr. Ayan, bu karara tüm mahkemelerin uyması gerektiğini vurgulayarak, yüklenici inşaatı tamamlayamazsa ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin tapularının, eğer alıcılar iyi niyetliyse artık onlarda kalacağını belirtti. Arsa sahibinin bu tapuları geri alamayacağını ifade etti. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türkiye’de yaygın bir model olduğunu hatırlatan Ayan, “Bir arsanız var, müteahhitle anlaşıyorsunuz ve ona inşaat yaptırıyorsunuz, karşılığında bazı dairelerin tapularını veriyorsunuz. Müteahhit belirli bir süre zarfında inşaatı tamamlıyor ve arsa sahibi tapuları kademeli olarak devrediyor. Müteahhit, bu tapuları üçüncü kişilere satarak finansman sağlıyor. Ancak inşaat başlayıp tamamlanamayınca arsa sahibi sözleşmeyi feshediyor. Önceden bu durumda dairelerin tapuları iptal ediliyordu. Fakat Yargıtay, bu kişilerin müteahhitle birlikte hareket etmiyorsa ve iyi niyetli oldukları takdirde tapuların korunması yönünde karar verdi” diye konuştu.

‘Bağımsız Bölümü Olan Yapılarda Sigorta Zorunlu’

Yargıtay’ın kararının özellikle maketten satış yapan tüketiciler açısından büyük önem taşıdığına dikkat çeken Prof. Dr. Ayan, tapuların korunmasının inşaatların tamamlanması açısından olumlu sonuçlar doğurabileceğini belirtti. Ayan, “Alıcıların tapuları bu sistemle korunacak. Alıcılar ortaklaşa bir finansman modeliyle inşaatı tamamlama yoluna gidebilir. Ayrıca, Tüketici Kanunu gereği 30’un üzerinde bağımsız bölümü olan yapılarda sigorta yapılması zorunludur. Eğer böyle bir sigorta varsa, inşaat yarım kalsa bile sigorta şirketi devreye girerek inşaatı tamamlayabilir. Ancak öncelikli olan tapuların korunmasıdır” dedi. Yeni kararın, devam eden tüm davaları da etkileyeceğini belirten Prof. Dr. Ayan, içtihadı birleştirme kararının Resmi Gazete’de yayımlanacağını söyleyerek, “Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde kolayca yapılabiliyordu. Arsa sahipleri, ‘Tapuları versem bile inşaat tamamlanmazsa geri alırım’ düşüncesindeydi. Ancak artık iyi niyetli alıcılardan tapular geri alınamayacak. Bu durumda arsa sahipleri ya teminat isteyecek ya da ‘Önce inşaatı bitir, sonra tapuyu al’ diyecek. Yani ekonomik açıdan güçlü müteahhitler bu sürece girebilecek” ifadelerini kullandı.